Sådan brydes en lejekontrakt

Lad os sige, at du har landet dit drømmejob over hele landet, men din lejekontrakt slutter ikke i yderligere seks måneder. Eller efter uger, der er gået frem og tilbage med din udlejer, er din lejlighed stadig muggen efter en oversvømmelse. Måske kan naboen ovenpå lide at tappe dans ved midnat. Uanset årsagen, ser du ud til at bryde din lejekontrakt.

Når det kommer til at bryde en lejekontrakt, siger Jerry Leazer, en licenseret ejendomsmægler i New York City, at der er en ting, du vil lære hurtigt: "Ikke alle udlejere er skabt lige, og der er ikke et typisk scenario." Men her er hvordan du kan begynde at analysere den bedste løsning til din situation.

Læs din kontrakt og kig efter relevant sprog.

Det første skridt, du skal tage, når du overvejer en lejeafbrydelse er faktisk at læse din lejekontrakt.

Måske er du den sjældne race, der læser kontrakter, før de underskriver. I dette tilfælde forstår du allerede vilkårene. Men hvis du ikke har det, skal du trække kontrakten ud og kigge efter en klausul om tidlig udflytning.

Michelle Clardie, en professionel ejendomsadministrator med udlejning i det sydlige Californien, siger, at din lejekontrakt muligvis kan udtale sig disse udtryk ved hjælp af sætninger som "lejekontrakt", "tidlig opsigelse", "kontraktbrud" eller "ude af stand til at opfylde betingelser."

Forbered dig på at betale bøderne.

Du har altid muligheden for at bryde en lejekontrakt, men du er også sandsynligvis nødt til at betale. ”Hvis du bryder din lejekontrakt, er du den, der er i strid med kontrakten,” siger Clardie. ”I de fleste tilfælde er udlejere villige til at samarbejde med dig i en vis grad, fordi de ikke rigtig ønsker det en ledig enhed, men du kan ikke forvente, at udlejeren tillader dig at bryde din lejekontrakt uden følge."

Forbered dig i stedet på at betale nogle store bøder. Mange stater, inklusive Californien, kræver to måneders leje som dit lejepausegebyr, siger Clardie. Nogle udlejere vil også beholde dit depositum som en del af disse betingelser.

Har en god grund.

Der er selvfølgelig nogle situationer, der giver dig mulighed for at bryde din lejekontrakt uden skot. Holly McQueen, vicepræsident for GMH Capital Partners, siger, at føderale og statslige love tillader aktive militære medlemmer at opsige en lejekontrakt tidligt i henhold til Servicemembers Civil Relief Act.

McQueen siger, at du også kan bryde en lejekontrakt, hvis du er en ældre borger, der flytter til en ældrepleje. Ellers, selvfølgelig, hvis en udlejer har overtrådt lejekontrakten ved at begå overtrædelser af sundhed og sikkerhed, har du sandsynligvis en god sag til at forlade. Det samme gælder for betydelig skade på ejendommen forårsaget af naturkatastrofer.

”Mange stater vil tillade ofre for vold i hjemmet at opsige deres lejekontrakter uden straf,” tilføjer McQueen. Leazer siger også, at du i nogle stater har grund til at bryde din lejekontrakt, hvis din udlejer chikanerer dig eller krænker dit privatliv. ”Selvom NYC tillader lejeafbrydelser i ovenstående situationer, finder du det muligvis ikke så simpelt som et telefonopkald til udlejerens kontor,” siger han.

RELATEREDE:Ja, du har brug for lejeforsikring, selvom dit sted er lille og billigt

Saml alt papirarbejde.

Hvis du mener, at du har god grund til at bryde din lejekontrakt uden at betale gebyrer, er det næste trin at forberede dit papirarbejde.

”Saml al dokumentation af den grund, du ønsker at bryde lejekontrakten, såsom tilbudsbrevet for et nyt job, opsigelsesbrev for et jobtab, militære ordrer om told, økonomisk trængsel på grund af skilsmisse eller medicinske regninger eller retsafgørelse om forfølgelse / tilbageholdelsesordre / vold i hjemmet, ”siger Candice Williams, en ejendomsmægler med RE / MAX Space Centrum.

Overvej at fremleje din plads.

Hvis du ikke har en grund til at bryde din lejekontrakt uden gebyrer, men du ikke ønsker at betale bøder, kan udlejning være en mulighed. Clardie siger, at underlejelovene varierer afhængigt af staten, men hvis tilladt, er den oprindelige lejer i sidste ende ansvarlig for ejendommens tilstand. ”Hvis dine underlicenser undlader at betale, eller hvis de skrider lejligheden, kan udlejer stadig komme efter dig for skader, fordi du stadig er juridisk ansvarlig,” siger hun.

Succesen med denne mulighed afhænger virkelig af at finde en underleverandør af kvalitet, du har tillid til. Nogle udlejere vil også underholde tanken om at give dig fri fra krogen, hvis du præsenterer en ny lejer, der vil blive enige om at tilmelde dig en ny, fuld lejekontrakt.

”Den udskiftende lejer ville afslutte ansøgningsprocessen ligesom enhver anden kunde,” siger McQueen. ”Hvis de er godkendt af udlejeren, vil lejeren blive frigivet den dag, den nye lejekontrakt begynder.”

Der er også en kompliceret, men velkendt rumskammeratshuffle, du kan udføre. Clardie siger, at dette indebærer at tilføje en ny værelseskammerat til din lejekontrakt og til sidst overlade lejligheden til dem. Det involverer at underskrive et tillæg for at inkludere den nye værelseskammerat og fjerne dig selv fra lejekontrakten efter en kort periode.

”Bare sørg for, at de nye lejere kvalificerer sig til lejekontrakten på egen hånd, og at de er villige til at frigive dig fra lejekontrakten ved at underskrive det endelige tillæg,” siger Clardie.

Brug forhandlingsstyrken.

Hvis du ikke har en god grund til at forlade, og du ikke kan finde en underleverandør, skal du ikke fortvivle. ”Hvis alt andet mislykkes, skal du appellere til udlejerens goodwill,” siger McQueen. ”Prøv at give så meget forhåndsvarsel som muligt og rengør lejligheden fra top til bund.”

Mcqueen foreslår også, at man udarbejder en tilbagebetalingsplan med udlejeren, hvis du ikke kan betale gebyret for lejeafbrydelse på én gang. ”De fleste udlejere vil hellere indsamle det forfaldne beløb over tid end at skulle give 20 eller 30 procent til et inkassobureau,” siger hun.

Lad os sige, at du forlader din lejlighed, fordi du køber et nyt hjem, men din udlejer er ikke modtagelig for din charme. Clardie siger, at du kan bede din ejendomsmægler om at betale lejeafgift for dig. Og gode nyheder: Leazer siger, at det aldrig gør ondt at have en legitim skumhistorie, der muligvis appellerer til din udlejers bedre karakter. Det inkluderer tab af job eller en alvorlig sygdom.

RELATEREDE:At bevæge sig er stressende, men denne enkle hemmelighed kan gøre det til en lykkelig oplevelse

Børst op med statens love.

Foretag din undersøgelse af statslige love ved hjælp af et websted som American Apartment Owners Association, som har et interaktivt kort, der indeholder detaljerede oplysninger om statens udlejer-lejer, og forbered din dokumentation og talepunkter.

”Det meste af tiden er en ærlig, men venlig samtale med udlejeren alt hvad du har brug for,” siger Clardie. Men hvis alt andet mislykkes ...

Ved hvornår du skal indbringe en advokat.

Din sidste udvej bør være at kontakte en advokat, og kun i tilfælde, hvor din udlejer forsømmer sig. ”Overvej at ansætte en advokat, hvis din udlejer har overtrådt lovgivningen om statsboliger, men alligevel nægter at give dig ud af din lejekontrakt uden straf,” siger Williams. ”Dokumenter alt - dato, klokkeslæt, hvem, hvad, hvornår og hvor udlejer overtrådte love eller lejekontrakten.”

Forbered dig til næste gang.

Næste gang du underskriver en lejekontrakt, skal du forberede dig på muligheden for en tidlig pause. Hvis du aktivt arbejder på jagt, når du ser ud til at fornye din lejekontrakt, foreslår Clardie at overveje en mulighed fra måned til måned. Eller se, om der er en kortere lejekontrakt - tre eller seks måneder - med en præmie, hvis du ved, at du er ved at lukke på et hus.

Til sidst skal du altid læse din lejekontrakt og stille spørgsmål. Hvis der er sprog eller bøder, som du ikke er enig i (eller ikke forstår), skal du kigge efter et andet sted.

RELATEREDE: 9 Stil-eller-pause spørgsmål, du skal stille, før du lejer din første lejlighed