Sådan køber du et hus

Byd smart. Der er ingen tommelfingerregel for, hvad dit oprindelige tilbud skal være, eller hvor mange gange du skal gå frem og tilbage med sælgeren. De fleste uerfarne købere afgiver blot et bud, der er en bestemt procentdel - siger 10 eller 15 procent - fra noteringsprisen, siger Ilyce Glink, forfatteren af Køb, luk, flyt ind! ($15, amazon.com). Men det er ikke en klog strategi. På dette købers marked kan du muligvis ende med at betale for meget. Det smartere træk: Spørg din ejendomsmægler om priser på sammenlignelige boliger i det område, der for nylig er solgt. Brug disse tal til at bestemme det højeste beløb, du er villig til at betale, og send derefter et bud, der er en smule lavere. Begynd derefter med at prale.
Sæt klare krav. Vær opmærksom på ekstramateriale, såsom gardiner og lysarmaturer, som du vil have med i huset. Købere har i øjeblikket overtaget, så det er mere sandsynligt, at de fleste af dine anmodninger bliver imødekommet.

Bed om henvisninger. Der er ingen nem måde at finde en långiver, så det er bedst at slå venner og familie op for anbefalinger. (Du vil have en udbyder, der har god kundeservice.) Eller spørg din ejendomsmægler om forslag til låneansvarlige. Og still forespørgsler til lokale kreditforeninger, uanset om du er et nuværende medlem eller ikke. De har ofte rock-bottom-satser, hvis du kvalificerer dig til medlemskab, og det er typisk let at tilmelde dig. (Gå til ncua.gov at finde en.)
Beregn din udbetaling. For at undgå at skulle købe privat prioritetsforsikring, skal du betale mindst 20 procent af købsprisen, før omkostninger lukkes.
Få tilbud fra mindst tre långivere. Rådfør dig begge med pengeinstitutter (som arbejder internt med store institutioner, som J. P. Morgan Chase og Wells Fargo) og med realkreditmæglere (som handler med alle långivere) for at få den bedste rente. Spørg hver låneansvarlig, hvor meget hendes institution debiterer for lukning af udgifter, herunder forsikringsgebyr og omkostningerne ved faxdokumenter. (Gebyrer varierer; gå til Bankrate.com for at se gennemsnittet for din stat.) Sørg for at låne penge fra en, der er tilgængelig og villig til at tage sig tid til at forklare lånegodkendelsesprocessen. Det er mere sandsynligt, at hun er ærlig om alle omkostninger. Og husk at spørge långiveren, hvis at lægge flere penge ned kan lande dig en bedre sats.
Bestem, om du vil betale point for at sænke din sats. Nogle gange vil en bank give dig mulighed for at købe forudbetalte renter (point, i finans-tale) i bytte for en nedsat rente. Punkter er ikke billige. Hver af dem vil koste dig 1 procent af lånebeløbet. Så hvis du køber et hjem, der koster $ 273.000 (det nationale gennemsnit) med 20 procent nede, skal du betale $ 2.184 pr. Point. Har du ikke så meget kontanter til rådighed? Spørg om at købe et halvt eller endda et kvartalspoint. ”Hvis du vil bo i huset i mindst ni år, og du har råd til at gøre det, er det fornuftigt at bære den ekstra udgift foran, som det vil koste dig mindre på lang sigt, ”siger Jack Guttentag, en professor emeritus til finansiering ved Wharton School ved University of Pennsylvania. Gå til mtgprofessor.com at beregne, om dette er en god mulighed for dig.

Find en kvalificeret inspektør. Dette er en situation, hvor du ikke bør tage en anbefaling fra din ejendomsmægler, siger eksperter. Hun kan opfordre dig til at gå sammen med en person, der overser problemer for at få aftalen til at gå igennem så glat som muligt. I stedet skal du kontakte en professionel organisation (ashi.org, nahi.org, eller nachi.org) at finde en akkrediteret, selvstændig ekspert, der har udført mindst 1.000 inspektioner. I mange stater er der ikke et licensprogram, men disse foreninger kræver normalt, at deres medlemmer opfylder visse standarder og deltager i efteruddannelse. Forvent at betale omkring $ 300 til $ 750 for en generel inspektion.
Anmod om en detaljeret inspektionsrapport på forhånd. Spørg hvor lang tid inspektøren typisk har brug for at gennemføre en analyse (et gennemsnitligt hjem skal tage en til tre timer), og hvordan den færdige rapport vil se ud. Du ønsker, at det skal være mindst 10 sider i længden, og det skal indeholde fotografier af alt, hvad der er galt.
Overvej yderligere vurderinger. Spørg din ejendomsmægler og primærinspektør, hvis de anbefaler at planlægge yderligere inspektioner ud over den almindelige. Disse kan omfatte analyser af skorstenen, kloakken og olietanken og testning af skimmel og radon - med hver af disse test koster $ 100 til $ 300. ”Hvad du skal gøre, afhænger normalt af husets alder, tilstand og stil,” siger John Guy, en tidligere præsident for North Carolina-kapitlet i American Society of Home Inspectors, en professionel organisation. For eksempel er radon problematisk i nogle kældre, men hvis dit hus kun har et gennemsøgningsrum, behøver du sandsynligvis ikke at bekymre dig.
Deltag i inspektionen. Dette er din mulighed for at stille spørgsmål om husets infrastruktur. Sørg for at lære om betjeningen og placeringen af ​​gas- og vandafstengningsventilerne og afbryderboksen.
Bed reparatøren om at give skriftlige estimater for alle rettelser. Din ejendomsmægler vil forelægge sælgeren de forventede omkostninger for eventuelle problemer, der opstår under inspektionen.
Bed om en pris kredit. Du kan kontrollere kvaliteten, hvis du har repareret dig selv, siger Boni Bryant, en Los Angeles-baseret ejendomsmægler for Sothebys International Realty. Anmod om, at omkostningerne ved eventuelle rettelser, uanset hvor store eller små, trækkes fra salgsprisen, og at arbejdet udføres, når købet er endeligt.

Få vurderet ejendommen. For at bestemme dens værdi har du brug for en taksator. Men generelt kan du ikke ansætte en; din långiver gør det. Du kan dog hjælpe vurderingen med at gå glat. ”Bed sælgeren om at være til stede, så alle spørgsmål, som takstmanden har om hjemmet, kan besvares,” siger Bob Sicoli, ejeren af ​​RVS Appraisal Services, i Scotch Plains, New Jersey. Han skal også have en kopi af salgskontrakten for at verificere nøjagtigt, hvad der (og ikke er), der sælges.
Bed din mægler om at give en liste over sammenlignelige ejendomme. Påpeg, hvor huset, der vurderes, er blevet forbedret (som renoverede badeværelser), og hvordan det adskiller sig fra andre nylige salg.
Sammenligningsbutik for titelforsikring. Du kan vælge udbyderen til denne dækning, der beskytter dig og din långiver mod pantelån. Der er ingen mærkbar forskel i beskyttelse, så du kan gå med den billigste mulighed. Tittelforsikring repræsenterer cirka 60 procent af dine lukkeomkostninger, og du kan forvente at betale omkring 0,5 procent af husets købspris for det, siger Timothy Dwyer, grundlægger og administrerende direktør af Entitle Direct Group, et titelforsikringsselskab i Stamford, Connecticut. Gå til for at finde den bedste pris Closing.com. Vær opmærksom på: Din långiver kan nedlægge veto mod dit valg, hvis virksomheden ikke er højt vurderet, så spørg forsikringsselskabet om dens vurdering.

Overvej at ansætte en advokat. I nogle stater bruges advokater sædvanligvis ikke til boligkøb. ”Men selv på disse områder skal du få en advokat, hvis din situation er kompliceret, eller hvis du køber en afskærmning eller et kort salg,” siger Glink.
Lås din rente fast. Det er ikke nødvendigt at gøre dette mere end 30 til 45 dage før din afslutning, da satserne ikke forventes at stige markant i mindst det næste halvandet år.
Få en detaljeret liste over lukkeomkostninger fra din långiver. Ud over de udgifter, der er bundet til dit lån, kan du have ekstra gebyrer, såsom titeltjenester og overførselsafgifter. Disse oplysninger skal vises på din formular for god tro, som långiver giver, når du låser din sats.
Se for falske gebyrer. Nogle långivere opkræver gebyr for forberedelse af dokumenter, messengering papirer eller endda udskrivning af e-mails. Det er værd at bede om, at disse varer fjernes fra din regning, siger Glink.

Kontroller, at alle inkluderede apparater er i funktionsdygtig tilstand. Tænd for ovnen, opvaskemaskinen, komfuret og vaskemaskine og tørretumbler. Glem ikke at sikre dig, at køleskabet også fungerer.
Tænd for enhver vandhane og skyl toiletter.
Sæt noget i hvert stik. Du ønsker, at en elektriker skal reparere alle ødelagte, lige efter du har lukket på huset.
Kontroller røgdetektorerne. Tænd en kamp for hver for at kontrollere, at de er i orden.
Test varmen og klimaanlægget. Du ønsker ikke at finde ud af, at ovnen eller aircondition ikke fungerer et par måneder ned ad vejen.
Kig efter vand og mug i lofterne. De kan være et tegn på løbende lækager.
Undersøg for tegn på skadedyr, inklusive ekskrementer (mus) og rester af insekter.
Forhandle om en afsluttende kredit. Hvis du finder noget ødelagt eller mangler, skal du anmode din mægler eller advokat om økonomisk kompensation.
Og til sidst den lette del: underskriv kontrakten, og flyt så ind.

Du er i panik. Skal vi gå tør for penge? Du kan ikke sove om natten. Hvad hvis naboerne er forfærdelige? Og du er en smule på kant. Min mand var bedre enig med disse malevalg, ellers vil jeg miste sindet! Hvis dette er dine symptomer, har du et klassisk tilfælde af huskøbe-angst. Og ikke underligt: ​​At få et stort prioritetslån klassificeres som mere stressende end at have et barn at forlade hjemmet eller problemer med chefen ifølge stressskalaen Holmes og Rahe, som måler trykfyldt situationer. ”Indsatsen er ekstremt høj, og du er bange for at begå en fejl, der kan bringe dit køb i fare eller være dyrt,” siger Amanda Clayman, en finansterapeut i New York City. Så hvordan kan du finde noget ro i sindet?
Kom ikke ind over dit hoved. Meget af den bekymring, som boligkøbere mærker, kommer fra at købe en ejendom, som de ikke har råd til, siger Stephen Habetz, vicepræsident for realkreditbank i Darien Roway-ton Bank, i Darien, Connecticut. For at forsikre dig selv om, at du foretager et smart træk, skal du bruge realkreditlommeregneren på Bankrate.com.
Vælg din ejendomsmægler omhyggeligt. ”Det er hendes job at hjælpe dig med at behandle angsten og arbejde gennem eventuelle overraskelser, der dukker op,” siger Eric Martell, en Orlando, Florida-baseret ejendomsmægler, der har en ph.d. inden for psykologi. For at afgøre, om en ejendomsmægler vil være en god match for dig, skal du stille disse spørgsmål: Hvor mange mennesker har du hjulpet med at købe et hus? Hvad gør du, når en sælger er svært at arbejde med? Hvordan vil du holde mig og min ægtefælle rolig gennem processen? Hvis hendes personlighed ikke passer til din, skal du finde en anden agent.
Har en tidslinje. "At udpege trinene til at tage - og hvornår du skal tage dem - vil mindske chancerne for, at du vil blive overrasket over, hvor meget arbejde der er forbundet med at købe et hus," siger Clayman.